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2022.10在剛剛落幕的2022第八屆方升產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會現(xiàn)場，寶灣物流控股有限公司總經(jīng)理馮海虹出席了本次大會，并圍繞《協(xié)力物流生態(tài)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)深度融合》主題分享了寶灣的實操經(jīng)驗。
據(jù)悉，今年8月份，寶灣擬將分別持有的天津、廊坊、南京、嘉興4處倉儲物流資產(chǎn)作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項目，開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報發(fā)行工作。
有人或許會好奇，為何寶灣作為一家物流公司，會來參加方升產(chǎn)業(yè)園區(qū)年度大會？寶灣與其他物流公司的發(fā)展戰(zhàn)略有何不同？
本次方升研究就大家關(guān)注的問題與寶灣總經(jīng)理馮海虹做了深入訪談。以下為整理后的訪談記錄。
方升研究：我們知道寶灣是國內(nèi)領(lǐng)先的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商，馮總能否再為我們簡單介紹下寶灣的發(fā)展情況？
馮海虹：寶灣的集團(tuán)公司是中國南山開發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司，成立于1982年，創(chuàng)始人是“改革先鋒”、“蛇口之父”——袁庚先生。創(chuàng)新一直根植于中國南山的發(fā)展基因中。
寶灣既是因創(chuàng)新而生，憑借在深圳赤灣港多年積累的物流后勤服務(wù)經(jīng)驗和行業(yè)口碑， 2003年寶灣投資的第一個高標(biāo)倉儲物流園區(qū)——上海寶灣國際物流中心在寶山落成開園，這也是全國第一座高標(biāo)倉儲物流園區(qū)。
寶灣也因創(chuàng)新而強(qiáng)，經(jīng)過20年發(fā)展，寶灣已成為物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大的國有企業(yè)?！耙孕南嘟弧⒁孕论`遠(yuǎn)”，憑借對行業(yè)的深刻理解、不斷進(jìn)化的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和合作共贏的客戶服務(wù)理念，寶灣已發(fā)展為享譽(yù)全國的物流品牌。
目前，寶灣物流已在中國40+個經(jīng)濟(jì)熱點城市戰(zhàn)略性布局了70+座高端綜合物流園區(qū)。數(shù)據(jù)或許是寶灣這么多年來發(fā)展最直觀的證明。
方升研究：作為深耕物流園區(qū)領(lǐng)域多年的老牌開發(fā)商和運營商，寶灣是如何看待目前物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的？
馮海虹：近年來，物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從“增量時代”邁入“存量時代，倉儲物流類土地供應(yīng)絕對數(shù)量及占比持續(xù)下降，大規(guī)模的開發(fā)已成為過去式；同時在電商零售消費的驅(qū)動下，高標(biāo)倉市場需求仍然強(qiáng)勁，未來仍有較大的市場缺口。正因如此，在當(dāng)下“投資難”的大背景下，物流地產(chǎn)成為資本方爭相追捧的“寵兒”。
另一方面，物流園作為產(chǎn)業(yè)要素交互的重要載體，是促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。整體來看，目前行業(yè)面臨土地供應(yīng)供需矛盾嚴(yán)重、部分園區(qū)片面追求規(guī)?；⒈镜禺a(chǎn)業(yè)融合度不夠這三大挑戰(zhàn)，我想在這之中，服務(wù)產(chǎn)業(yè)、賦能產(chǎn)業(yè)是讓項目重新煥發(fā)生命力最核心的能力。
方升研究：在業(yè)內(nèi)認(rèn)知里，寶灣是國內(nèi)物流行業(yè)領(lǐng)域前十強(qiáng)公司，那么作為一家物流公司，寶灣為何會來參加此次產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會？
馮海虹：今天參加產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會，其實是希望在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的朋友圈里跟大家一起探討如何賦能產(chǎn)業(yè)。只有賦能產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)，才能充分發(fā)掘、提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的生命價值。
物流園區(qū)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念里的一個細(xì)分領(lǐng)域。在傳統(tǒng)行業(yè)認(rèn)知里，大家認(rèn)為物流園區(qū)就是物流地產(chǎn)，具有地產(chǎn)的金融屬性，投資方僅僅是“房東”，不提供運營服務(wù)。
但寶灣獨具另類基因，不僅僅是園區(qū)的投資開發(fā)商，更是園區(qū)的運營服務(wù)商，我們更聚焦運營服務(wù)環(huán)節(jié)，堅持和入駐企業(yè)“以心相交”，在為企業(yè)服務(wù)過程中，和這些企業(yè)高度粘合，致力于解決其產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的痛點問題，這實際上就是通過運營服務(wù)為產(chǎn)業(yè)賦能。從產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)角度來看，物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的邊界正在逐步模糊。
寶灣曾經(jīng)在重慶投資建設(shè)了一個倉儲物流園區(qū)，致力于為客戶在重慶區(qū)域市場提供優(yōu)質(zhì)的倉儲配送服務(wù)。但隨后由于市場變化、客戶建倉需求減弱，寶灣及時應(yīng)變、調(diào)整策略，在該區(qū)域駐扎成立業(yè)務(wù)分隊，調(diào)研了解當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈、相關(guān)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策。結(jié)合園區(qū)已有的蒸汽管道相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，我們發(fā)現(xiàn)其能很好地滿足周邊汽配發(fā)泡類產(chǎn)品較高安全生產(chǎn)要求的痛點，便大力拓展引進(jìn)該類企業(yè)，并提供工程改造、安全管理等專業(yè)化的管理服務(wù)，目前此園區(qū)已通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)90%的出租率，成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿項目。
方升研究：這個例子很好地說明了寶灣作為一家國企，有一定的責(zé)任擔(dān)當(dāng)和價值提升能力去將項目盤活，而正是這種能力使得物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的邊界正在逐步模糊。提到項目，寶灣目前投資建設(shè)了上?？靷}全球智能機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園，作為“面向未來”的物流園區(qū)智慧化運營，是否可以分享一下這一智能制造園區(qū)的意義以及亮點？
馮海虹：近來隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點，寶灣結(jié)合自身在物流領(lǐng)域積累的行業(yè)優(yōu)勢，一直關(guān)注并致力于為新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)賦能。一方面，科技型企業(yè)在前期發(fā)展過程中會面臨用有限資金進(jìn)行重資產(chǎn)投資的痛點，而寶灣作為提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的國企，在重資產(chǎn)投資方面具有先天優(yōu)勢；另一方面，很多智能制造企業(yè)缺乏場景應(yīng)用，只有通過數(shù)以萬次的場景試驗才能做出貼近實際業(yè)務(wù)的算法和系統(tǒng)，寶灣在物流領(lǐng)域積攢了較多資源，能夠通過物流園區(qū)這個集聚地幫助科技型企業(yè)對接產(chǎn)業(yè)鏈上下游，為其提供豐富的應(yīng)用場景，幫助其成長。上?？靷}產(chǎn)業(yè)園就是在這種背景之下誕生，也是寶灣在全國探索布局新經(jīng)濟(jì)園區(qū)、智能制造園區(qū)的代表作之一。
方升研究：寶灣作為物流行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)之一，其戰(zhàn)略和其他物流企業(yè)有什么不同？
馮海虹：作為擁有核心物流倉儲設(shè)施資產(chǎn)的物流服務(wù)商、領(lǐng)先的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商，寶灣致力于打造綜合化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物流服務(wù)體系，不斷豐富和創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，充分滿足客戶對倉諸設(shè)施在運作效率、安全和環(huán)境等多方面的要求，幫助客戶解決生產(chǎn)、運營、供應(yīng)鏈等方面的痛點。
寶灣以更先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、更智能的物流園區(qū)、更完善的硬件設(shè)備、更多元的物流金融模式、更前瞻的國際視野，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，推動行業(yè)發(fā)展，致力于讓物流服務(wù)更專注、讓物流產(chǎn)業(yè)更高效、讓物流從業(yè)者更幸福！
在與馮總的訪談過程中，為產(chǎn)業(yè)賦能、為企業(yè)服務(wù)的國企擔(dān)當(dāng)和因此不斷突破自我的創(chuàng)新精神是我們從寶灣身上感觸最深的點。寶灣在賦能新經(jīng)濟(jì)的同時，依托自身體量，主動降低成本，助力實體經(jīng)濟(jì)，在目前經(jīng)濟(jì)周期時期，這是最難得可貴的品質(zhì)。就像馮總所說，真正穿越經(jīng)濟(jì)周期的是為企業(yè)服務(wù)的運營能力，而寶灣擁有這種底氣和決心。
