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2020.07觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在深圳赤灣總部大廈隨意走上一圈，能看到“三山三海”，也算是體驗(yàn)了一回360°環(huán)幕山海生態(tài)的景象。
會(huì)議室里，我們?cè)诘却稍L南山控股總經(jīng)理兼寶灣物流董事長王世云。正對(duì)著的窗戶外面，是小南山、前海灣，加之周圍點(diǎn)綴的現(xiàn)代化建筑群。
似乎難以想象，昔日這里只是深圳的一個(gè)小角落、小村落，散雜貨、黃土路、老舊小區(qū)錯(cuò)落云集。在三十多年以前，這一片區(qū)僅有荒涼與寂靜。
改變赤灣的第一道樁，其實(shí)是由南山控股控股股東中國南山集團(tuán)打下的——1982年，應(yīng)國家南海石油開發(fā)戰(zhàn)略，中國南山集團(tuán)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立開發(fā)赤灣港，使荒蕪的漁村煥發(fā)生機(jī)，赤灣片區(qū)才有了如今的面貌。
因此，赤灣于南山控股而言，所具有的意義更為深重，還體現(xiàn)在旗下高端物流園區(qū)開發(fā)運(yùn)營平臺(tái)“寶灣物流”的名稱，是通過其第一個(gè)物流園區(qū)所在地“上海寶山”和總部所在地“深圳赤灣”組合而成的。
赤灣碼頭是深圳物流集裝箱重地，同時(shí)也是曾經(jīng)的全球四大石油后勤基地之一，南山控股開始運(yùn)營高端物流園區(qū)也可謂是自然而然、循序漸進(jìn)。
——2002年，當(dāng)時(shí)的寶灣物流園區(qū)開發(fā)主體深基地（2018年并入南山控股）應(yīng)客戶需求將物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)從港口擴(kuò)展到內(nèi)地，這正是現(xiàn)在的國資高端倉儲(chǔ)物流企業(yè)第一品牌寶灣物流園區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)端。采訪伊始，王世云便提到，寶灣物流是中國第一批做高端物流倉儲(chǔ)的企業(yè)，“實(shí)際寶灣物流是中國第一個(gè)做高端倉的”。
“當(dāng)時(shí)國內(nèi)的高端倉儲(chǔ)行業(yè)還沒有起步，我們的物流園區(qū)很大程度上是按照客戶的使用需求來建設(shè)，當(dāng)時(shí)的很多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也成為了后來物流園區(qū)行業(yè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。”
寶灣物流的邏輯
物流園區(qū)，抑或物流地產(chǎn)，是業(yè)界對(duì)該行業(yè)的通常叫法。王世云認(rèn)為，兩者對(duì)于寶灣物流來講差異卻很大。如何區(qū)分，則重點(diǎn)在于放到哪個(gè)維度分析。
“物流園區(qū)的側(cè)重點(diǎn)是其物流屬性，重點(diǎn)在于提供物流服務(wù)，一切從物流需求出發(fā)；而物流地產(chǎn)更多是地產(chǎn)屬性，聚焦不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)邏輯，重點(diǎn)看土地的升值。”據(jù)他分析，看問題的角度不一樣，會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來一些不同的思考。
而寶灣物流因物流客戶的需求而生，所以從一開始便偏向物流屬性，這是寶灣的基因，如果類比的話更像是基礎(chǔ)設(shè)施，如高速公路。體現(xiàn)在戰(zhàn)略布局方面，也更加注重全國物流網(wǎng)絡(luò)的布局，并通過干線運(yùn)輸將物流園區(qū)的點(diǎn)相連成網(wǎng)，城配則是整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的“神經(jīng)末梢”——而不是只關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的升值來布局。
“但是并不是說物流屬性和地產(chǎn)屬性完全沒有關(guān)系，在一些核心的熱點(diǎn)城市，比如北上廣深，其物流需求潛力和土地升值潛力，在數(shù)值上是呈高度正相關(guān)的，盡管導(dǎo)致物流需求旺盛的諸多因素和土地升值的諸多因素具有部分差異。”在這一思維下，寶灣物流的布局重點(diǎn)主要是看物流需求，具體則主要細(xì)分為區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力及活力、交通情況、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、人口基數(shù)和流動(dòng)情況、消費(fèi)能力等。
“寶灣物流對(duì)自己的定位是提供物流服務(wù)的，理論上百萬人口以上的城市，就存在對(duì)高端倉儲(chǔ)的需求。這和高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施的布局邏輯是一樣的，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高速公路密度會(huì)更大，但二三線地區(qū)也需要高速公路。如果單純論土地升值潛力的話，就很少有全國性的企業(yè)愿意去經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)布局。——這是寶灣物流的商業(yè)邏輯，同時(shí)可能也是寶灣物流作為改革開放前沿國企的一份擔(dān)當(dāng)與情懷。”
不同地區(qū)需要的倉庫類型、服務(wù)模式都不一樣，因此需求雖不斷更迭但一直存在。他同時(shí)提到，寶灣物流發(fā)展十八年了，都是沿著物流服務(wù)的邏輯在走。
據(jù)悉，寶灣物流落地的第一個(gè)項(xiàng)目，是于上海寶山投資的高端物流園區(qū)——上海寶灣。王世云以此為例：“那個(gè)時(shí)候因?yàn)榭蛻粼谏虾Ｓ行枨?，?dāng)時(shí)也不是為了投資，而是為了滿足客戶的需求。后來在各地物流園區(qū)節(jié)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，也是應(yīng)客戶需求，我們往供應(yīng)鏈上下游延伸，提供包括庫內(nèi)自動(dòng)化分揀（寶灣云倉）、城市配送（寶灣云配）等服務(wù)，并配備自己的信息化團(tuán)隊(duì)，自主研發(fā)了相應(yīng)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)、WMS、TMS系統(tǒng)等，也與相關(guān)物流機(jī)器人企業(yè)有較多的合作，同時(shí)，寶灣也在冷鏈方面與歐洲企業(yè)合作做了一些嘗試。”
“我們期望打造以寶灣物流園區(qū)為基礎(chǔ)的物流服務(wù)生態(tài)。但生態(tài)的基礎(chǔ)，還是我們的物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)布局要更加完善。”
據(jù)介紹，寶灣物流在選擇落地城市的時(shí)候，基本上是以物流熱點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)+城市需求為模型：“百萬人口以上的城市，理論上寶灣物流會(huì)考慮進(jìn)行布局，但并不是每個(gè)城市都會(huì)投資，這還要看當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因?yàn)楦叨藗}儲(chǔ)的單位成本較高，所以一些城市也支撐不了這么高的租金要求。”
他也提到了另一邏輯：不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)布局、人口分布做新的判斷，建立城市選址模型。
“具體的城市是否值得入局，不僅要看物流需求，不僅看現(xiàn)在能否算過來賬。不同時(shí)期物流的需求也是變化的，目前算不過賬，但是五年、十年后能不能算得過賬——是有可能的，所以還需要我們從時(shí)間縱軸上再做權(quán)衡。二十年前，高端倉儲(chǔ)落地貴陽、西安，可能會(huì)算不過賬，但是現(xiàn)在去到貴陽，高端倉儲(chǔ)是供不應(yīng)求。”
至于當(dāng)下，王世云也透露：“現(xiàn)在的布局重點(diǎn)是沿著以前定的T字型布局，沿海——從京津冀、長三角到粵港澳大灣區(qū)；沿長江——這條線一直延伸到成渝。
在他看來，這個(gè)“T字”一定程度上反應(yīng)了中國的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)集聚。
數(shù)據(jù)顯示，截止2019年底，寶灣物流在中國34個(gè)城市擁有及管理超過60個(gè)智慧物流園區(qū)，運(yùn)營倉儲(chǔ)面積近340萬平方米，規(guī)劃在建面積超過300平方米。
事實(shí)上，早在2013年，寶灣物流便提出5年內(nèi)達(dá)到運(yùn)營倉儲(chǔ)面積500萬平方米的目標(biāo)。提及這一目標(biāo)，王世云表示：“2018年拿地目標(biāo)超額完成了，但是要完成全面的500萬平方米運(yùn)營，大概是在今年。投入運(yùn)營是今年，土地是去年、前年就拿了。”
當(dāng)年提出這一戰(zhàn)略目標(biāo)，首先是基于寶灣物流自身的能力，“這個(gè)自有資金+自持運(yùn)營模式做到什么樣的規(guī)模，跟能力、行業(yè)演變趨勢(shì)相關(guān)”。
王世云認(rèn)為，現(xiàn)在回過頭來看，這個(gè)戰(zhàn)略是適當(dāng)?shù)模?ldquo;過去這5年，物流園區(qū)行業(yè)還是非常健康的。”寶灣物流對(duì)目標(biāo)和目標(biāo)完成表示比較滿意。
寶灣物流的基因偏物流屬性，初心和使命也是為物流升級(jí)提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。但從開發(fā)運(yùn)營角度來看，始終離不開重資產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)持有。“寶灣物流不僅是開發(fā)者，也是經(jīng)營者。”這一模式就總難避免地讓人聯(lián)想到資金和規(guī)模的瓶頸。
REITs的實(shí)踐
未來寶灣物流到底能夠做到多大？王世云指出，這與寶灣物流的模式相關(guān)。
物流園區(qū)是持有型物業(yè)，此前寶灣物流的投資主體是深基地，屬于B股上市公司，沒有融資功能，又借不了那么多錢，所以邊界就是大約500萬平方米，“后來我們通過資本運(yùn)作，去除了B股這一瓶頸”。
2018年，南山控股成功換股吸收合并深基地B，經(jīng)此次換股吸收合并，深基地終止上市并注銷法人資格，而南山控股將承繼及承接深基地的全部資產(chǎn)及其他一切權(quán)利與義務(wù)。
一系列重組動(dòng)作之后，寶灣物流登陸A股，南山控股也成為中國第一家物流園區(qū)行業(yè)A股上市企業(yè)。
到目前為止，寶灣物流也沒有定具體的目標(biāo)，即增加多少平方米的倉儲(chǔ)運(yùn)營面積。“但有個(gè)大的思路，融資瓶頸去掉以后，未來第一個(gè)方向是以開放的心態(tài)尋找合作，第二個(gè)方向是在資本市場(chǎng)有新的融資模式。”
王世云認(rèn)為，重資產(chǎn)投資開發(fā)要想快速滾動(dòng)起來，必須借助金融外力。
于是寶灣物流開始將目光投向REITs，運(yùn)用REITs可以很好地解決重資產(chǎn)投資的現(xiàn)金流問題。
“開發(fā)、運(yùn)營成熟以后，看清楚未來的現(xiàn)金流了，就放在REITs里面，寶灣物流繼續(xù)經(jīng)營園區(qū)，把未來看得見的資金提前變現(xiàn)，然后可以滾動(dòng)開發(fā)下去，只要有穩(wěn)定的物流倉儲(chǔ)需求。”
“這一模式運(yùn)作的過程中，開發(fā)、運(yùn)營和金融，三者必須要聯(lián)動(dòng)起來。”王世云強(qiáng)調(diào)。
日前，南山控股對(duì)外披露，將以寶灣上海明江及廣州物流園進(jìn)行資產(chǎn)證券化嘗試，總規(guī)模不低于18.5億元。寶灣物流作為這兩個(gè)項(xiàng)目的管理人，將收取管理費(fèi)，以期形成業(yè)務(wù)滾動(dòng)發(fā)展的資本閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展模式。
此外，寶灣物流作為原始權(quán)益人，也將認(rèn)購本次資產(chǎn)支持證券部分份額，從中獲得相應(yīng)收益。
雖然在國外資本市場(chǎng)如美國、新加坡、日本等已較為流行，但公募REITs這一證券類型在中國仍不成熟，相關(guān)的法規(guī)仍待補(bǔ)充和完善。
“寶灣物流還是愿意作為第一批企業(yè)去參與REITs的試點(diǎn)，如果未來這條路是健康的，可以考慮成為寶灣物流的一個(gè)發(fā)展模式。”
但最近幾年，物流園區(qū)行業(yè)發(fā)展比以前難度增加，入局者也越來越多。除了傳統(tǒng)的物流園區(qū)開發(fā)商，還有地產(chǎn)開發(fā)商、電商、快遞、險(xiǎn)資、基金等來自各行業(yè)的企業(yè)紛紛投資入局。
所以寶灣物流有哪些優(yōu)勢(shì)？王世云表示，可能第一個(gè)優(yōu)勢(shì)是行業(yè)做的最早，積累了人才和經(jīng)驗(yàn)，另外就是上市公司的優(yōu)勢(shì)、國企的優(yōu)勢(shì)。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)深圳市新南山控股（集團(tuán)）股份有限公司總經(jīng)理王世云先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：受到疫情影響之后，各行各業(yè)已經(jīng)慢慢復(fù)蘇，在后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)生具體形勢(shì)上的變化，對(duì)物流園區(qū)行業(yè)而言是什么樣的變化？
王世云：關(guān)于高端物流倉儲(chǔ)，公司從2002年開始。外界比較多叫物流地產(chǎn)、高端物流園區(qū)。但在寶灣內(nèi)部，則更多叫物流園區(qū)，這和寶灣物流的基因有關(guān)。
普洛斯說是第一個(gè)做，實(shí)際上它的國內(nèi)第一個(gè)高端倉比寶灣物流要晚，普洛斯剛進(jìn)入中國的時(shí)候還到我們上海寶灣園區(qū)考察過。寶灣物流是第一個(gè)做，但是比較遺憾，寶灣物流確實(shí)發(fā)展不夠快，自身還有做得不夠的地方。
這次疫情，對(duì)物流園區(qū)行業(yè)有利有弊，比如我們新園區(qū)工地的春節(jié)后復(fù)工受到影響較大，比如我們園區(qū)的中小商戶抗壓、抗經(jīng)濟(jì)周期、抗疫情的能力有限，也提出能不能給予租金方面的支持。但總體來講，物流園區(qū)的需求還算平穩(wěn)。
我們知道，大部分制造業(yè)受這次疫情影響較大，但另一方面，疫情來了，電商的發(fā)展，特別是生鮮店（冷鏈）的發(fā)展加速了，人們進(jìn)一步地認(rèn)識(shí)到了高端物流倉儲(chǔ)的重要性。
這幾年，物流園區(qū)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的現(xiàn)象，要拿地，尤其到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地方拿地越來越難。
原因是好一點(diǎn)的城市土地都比較缺，而且以工業(yè)地價(jià)拍下來以后，給政府帶來的單位面積稅收比較小，所以很多地方政府不是很歡迎。
但是地方政府也知道物流倉儲(chǔ)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、對(duì)民生保障是非常重要的，是不可或缺的，只是很缺土地?，F(xiàn)在因?yàn)橐咔榈挠绊?，使這個(gè)重要性進(jìn)一步地凸顯出來，我們相信各地政府更加意識(shí)到了物流園區(qū)作為城市配套的基礎(chǔ)設(shè)施，在應(yīng)對(duì)像疫情這樣的突發(fā)情況，在穩(wěn)定和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展方面的重要作用。從一定程度上講，有了物流園區(qū)作為物流基礎(chǔ)設(shè)施的一環(huán)，其他的產(chǎn)業(yè)和投資才有了發(fā)展的基礎(chǔ)。
所以這次疫情，對(duì)于全國的物流園區(qū)整體來講影響不大，有些地方政府對(duì)寶灣物流的支持還會(huì)多一些。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：寶灣物流屬于比較保守還是比較激進(jìn)？
王世云：2013年，寶灣物流提出5年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營倉儲(chǔ)面積500萬平方米，準(zhǔn)確的說是2018年拿地超額完成了，但是要完成全面的500萬平方米建成，大概是在今年，投入運(yùn)營也是今年。
當(dāng)年提出戰(zhàn)略目標(biāo)，首先是基于寶灣物流自身的能力，也跟行業(yè)演變趨勢(shì)相關(guān)?，F(xiàn)在回過頭來看，這個(gè)戰(zhàn)略是適當(dāng)?shù)?，假如?000萬平方米的目標(biāo)可不可以？可以，但是走太快，以100%自持模式發(fā)展，資金跟不上。
如果是按部就班，完成300萬平方米的目標(biāo)也可以，但過去5年，物流地產(chǎn)行業(yè)還是非常健康的，所以機(jī)會(huì)抓不住就損失了。
未來能夠做到多大，跟寶灣物流的模式相關(guān)。我們的物流園區(qū)發(fā)展跟物流需求和物流服務(wù)息息相關(guān)，但重資產(chǎn)開發(fā)并持有經(jīng)營，會(huì)沉淀大量資金。
寶灣物流原來是個(gè)B股上市公司，沒有融資功能。那個(gè)時(shí)候沒有辦法，后來做了一些資本運(yùn)作，把B股瓶頸去掉。
總的來看，寶灣物流這十幾年的發(fā)展，是根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定了合適的發(fā)展目標(biāo)并穩(wěn)步前進(jìn)，談不上保守或激進(jìn)，有一些現(xiàn)實(shí)條件的限制。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：公司將上海明江和廣州寶灣物流園區(qū)做了資產(chǎn)證券化，您如何看待這一措施？對(duì)于物流園區(qū)行業(yè)有什么樣的意義？REITs會(huì)帶來怎么樣的變革？
王世云：寶灣物流在B股時(shí)代，是資金的問題。這個(gè)行業(yè)說簡單也很簡單，都是拿地建房子，但回報(bào)可能要10年、20年以后。
在市場(chǎng)上走得快的企業(yè)，都是金融運(yùn)用得好?，F(xiàn)在做了REITs以后，先開發(fā)、運(yùn)營，看清楚未來現(xiàn)金流了，就放在REITs里。
之后還是寶灣物流繼續(xù)在經(jīng)營，把未來看得見的資金提前變現(xiàn)，就可以不停開發(fā)下去，只要有穩(wěn)定的物流倉儲(chǔ)需求。
這個(gè)模式發(fā)展過程中，開發(fā)、運(yùn)營和金融三者必須聯(lián)動(dòng)起來。REITs能夠在金融層面起到很好的作用，不過也不是唯一的，因?yàn)閷殲澄锪鹘鉀Q了B股問題后，作為上市公司本身也是具有融資功能的。當(dāng)然REITs能更好的幫助重資產(chǎn)投資的長短期資金配合，并滿足資金提供方對(duì)未來穩(wěn)定回報(bào)的需求。
比如這次兩個(gè)物流園區(qū)試點(diǎn)裝進(jìn)REITs，未來這兩個(gè)園區(qū)物業(yè)有升值，投資者一樣可以享受，并且REITs規(guī)定，每年利潤的90%以上必須分給投資者，這個(gè)有很大的吸引力，包括對(duì)養(yǎng)老基金、機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人等，因?yàn)檫@是穩(wěn)定的、看得見預(yù)期的回報(bào)。
但是，目前國內(nèi)的REITs市場(chǎng)還不夠成熟，未來，中國的REITs能不能像美國、新加坡的REITs市場(chǎng)？我們還是比較期待。公司愿意作為第一批去參與嘗試，如果未來這條路是健康的，可以考慮成為寶灣物流的一個(gè)發(fā)展模式。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？
王世云：寶灣物流2002年發(fā)展高端倉的時(shí)候，市場(chǎng)上互相比較了解，確實(shí)那時(shí)是個(gè)藍(lán)海，后面市場(chǎng)非常大，但是拿地也不易。
現(xiàn)在物流倉儲(chǔ)行業(yè)是全新的面貌，除了傳統(tǒng)的物流園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商，不斷有新的入局者，比如光大是金融機(jī)構(gòu)，萬科是房地產(chǎn)商，平安來自保險(xiǎn)行業(yè)，還有電商如菜鳥等等。
這也說明這個(gè)領(lǐng)域未來潛力還不錯(cuò)，進(jìn)入者來自各行各業(yè)，相對(duì)地價(jià)還不是那么瘋狂，比較理性，這是一個(gè)現(xiàn)狀。
另外一個(gè)現(xiàn)狀，就是好的位置、好的地塊基本上拿得差不多了。
最近三年比以前難度在增加，寶灣物流第一個(gè)優(yōu)勢(shì)是行業(yè)做得最早，因此積累了人才和經(jīng)驗(yàn)。
另外，最近兩年拿地，政府的支持還是比較大的，愿意跟寶灣物流合作，原因是相對(duì)有經(jīng)驗(yàn)，歷史又比較長，同時(shí)還是國企上市公司，這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。
另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，寶灣物流的園區(qū)運(yùn)營管理在業(yè)內(nèi)一直做得還不錯(cuò)，我們的物流生態(tài)建設(shè)有了一些初步的成果，比如我們的寶灣云倉、寶灣云配等物流服務(wù)，與園區(qū)的客戶粘性有一個(gè)相互促進(jìn)的作用，我們的信息化團(tuán)隊(duì)也在為園區(qū)智慧化管理賦能。同時(shí)，寶灣物流在廣州、杭州等多個(gè)城市與當(dāng)?shù)刂刭Y產(chǎn)持有方合作，有了一些比較成功的管理輸出案例。
總的來講，良性競(jìng)爭(zhēng)能夠促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，行業(yè)的健康發(fā)展又能夠加速我們國家的物流升級(jí)。雖然目前中國在電商等領(lǐng)域的發(fā)展已經(jīng)是世界的領(lǐng)先水平，但在高端物流倉儲(chǔ)人均面積和整體品質(zhì)等方面是遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的水平的，在物流品質(zhì)提升和效率提升兩個(gè)方面，我們?nèi)杂泻荛L的路要走。但我們是很有信心的，寶灣物流也是抱著開放的心態(tài)，與各地政府、與客戶、與友商一起，“以心相交、以新踐遠(yuǎn)”，合作共贏，使物流行業(yè)更加健康、高質(zhì)量的發(fā)展。
資料來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
