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2018.08一、政策動(dòng)態(tài)
1. 央行：保持貨幣政策的穩(wěn)健中性，把好供給總閘門。
8月10日，央行發(fā)布《2018年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，提及穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性、松緊適度，把好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕。報(bào)告提出，總體看我國穩(wěn)健中性的貨幣政策取得了較好成效，銀行體系流動(dòng)性合理充裕，市場(chǎng)利率中樞有所下行，貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模適度增長，宏觀杠桿率保持穩(wěn)定。
2. 浙江大灣區(qū)規(guī)劃出爐，2018年將重點(diǎn)推進(jìn)重大項(xiàng)目44個(gè)。
近日，浙江發(fā)改委公開了浙江大灣區(qū)目標(biāo)定位、建設(shè)原則與空間布局等內(nèi)容。整個(gè)大灣區(qū)總體布局是“一環(huán)、一帶、一通道”，其中環(huán)杭州灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，是大灣區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)，將構(gòu)筑“一港、兩極、三廊、四新區(qū)”的空間格局，“一港”是指高水平建設(shè)中國(浙江)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，爭(zhēng)創(chuàng)自由貿(mào)易港，“兩極”，指增強(qiáng)杭州、寧波兩大都市區(qū)輻射帶動(dòng)作用。浙江將在今后5年重點(diǎn)推進(jìn)交通項(xiàng)目共計(jì)70項(xiàng)，估算總投資約1萬億元，5年計(jì)劃完成投資約7500億元，其中2018年將重點(diǎn)推進(jìn)重大項(xiàng)目44個(gè)。浙江省發(fā)改委新聞發(fā)言人謝曉波表示寧波過江的高鐵通道正在謀劃，交通體系不斷完善，在產(chǎn)業(yè)方面也會(huì)有更好地發(fā)展。
3. 全國30城經(jīng)濟(jì)半年報(bào)：上海領(lǐng)跑，成都、武漢和西安增速猛。
全國各城市上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行年中卷數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，老牌一線城市北上廣深均為“萬億俱樂部”成員，其中，上海以15558.15億元領(lǐng)跑全國城市，北京以14051.2億元緊隨其后，深圳總量11009.38億元，繼續(xù)領(lǐng)先廣州，居全國第三。天津、重慶總量排名緊跟廣州。但經(jīng)濟(jì)增速放緩幅度大，兩市增速分別下滑3.5和4個(gè)百分點(diǎn)。蘇州繼續(xù)保持全國第7，與江蘇省會(huì)城市南京總量差距拉大，由去年同期的2801.39億元擴(kuò)大到今年上半年的2908.69億元。中西部省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭猛，四川成都、湖北武漢和陜西西安增速8.2%，并列第二。安徽合肥增速8.1%，位居第三。
4. 銀保監(jiān)會(huì)：在全國范圍開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。
銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布通知，決定將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國范圍開展。老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
5. 融資渠道受限，房地產(chǎn)信托暴漲。
在金融去杠桿的背景下，今年上半年集合類信托成立整體萎縮，但是部分產(chǎn)品逆勢(shì)上揚(yáng)，其中最典型的為房地產(chǎn)信托。來自用益信托的數(shù)據(jù)顯示， 7月30日至8月5日一周信托產(chǎn)品成立規(guī)模環(huán)比大幅上漲了73.95%，其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模占比再居首位，共成立26款，占總規(guī)模的57.18%。在分析人士看來，目前房地產(chǎn)融資需求持續(xù)高增長，短期對(duì)信托融資的需求或難以降低。
6. 深圳城市更新再出新政，未達(dá)20年原則不拆。
8月6日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃申報(bào)規(guī)定（征求意見稿）》和《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃審批操作規(guī)則(征求意見稿)》等文件。明確了拆除范圍內(nèi)建筑物應(yīng)在2009年12月31日前建成；舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間未達(dá)到15年，以及舊住宅區(qū)未達(dá)到20年的，原則上不劃入拆除范圍。
7. 廈門房價(jià)地價(jià)下跌，二線城市或跟進(jìn)。
今年以來，廈門一、二手房房價(jià)均價(jià)下跌在30%左右，地價(jià)相應(yīng)也開始下跌。廈門克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年以來廈門平均樓面價(jià)為2.18萬元/平方米，相比2017年下降近20%，與2016年的峰值相比，下降約30%。多家房企表態(tài)廈門或者國內(nèi)部分城市拿地機(jī)會(huì)已出現(xiàn)，目前在頻繁看地。
8. 住建部堅(jiān)決問責(zé)調(diào)控不力城市，成都、杭州等相繼宣布開展整治行動(dòng)。
近日，成都、杭州、云南和福建均發(fā)布通知表示，在12月底前多部門聯(lián)合開展專項(xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房及房企和中介的違法違規(guī)行為。就在此前，住建部座談會(huì)要求各地堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，調(diào)控不力的要堅(jiān)決問責(zé)。座談會(huì)第二天，成都與杭州相繼宣布開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，“投機(jī)炒房”均被列為重點(diǎn)打擊對(duì)象。
9. 武漢“第一高樓綠地636”被砍,海拔高度確定為500米。
武漢綠地中心項(xiàng)目主塔樓高度正式獲批，因航空限高原因，修改為海拔高度500米。武漢事業(yè)部技發(fā)部已通知上海市華東建筑設(shè)計(jì)院出相關(guān)變更圖。該項(xiàng)目原設(shè)計(jì)為集超五星級(jí)酒店、高檔商場(chǎng)、頂級(jí)寫字樓和公寓等于一體的超高層城市綜合體，其中4-65層為甲級(jí)寫字樓，66層公寓空中大堂，67-85層總裁公寓，87-120層為麗茲卡爾頓酒店。
二、標(biāo)桿房企投資動(dòng)態(tài)
1. 中海、香港置地：分別以56.4億、44.9億落子南京江北新區(qū)。
8月10日，南京江北新區(qū)出讓2宗宅地，總出讓面積26.49萬平方米，總起價(jià)86.3億元。最終，兩宗地以總價(jià)101.3億元成交，拿地企業(yè)為中海及香港置地。
NO.新區(qū)2018G06，江北新區(qū)浦濱路以東、康盛路以南地塊，經(jīng)過81輪競(jìng)價(jià)，由中海以56.4億元競(jìng)得，未達(dá)到最高限價(jià)，折合樓面價(jià)17152元/平方米，溢價(jià)率16.53%。該地塊主要為中海及華僑城在競(jìng)爭(zhēng)，萬科、融信也參與其中，但分別只出價(jià)5輪及1輪。該地塊總用地面積14.95萬平方米，容積率1.01-2.2，用地性質(zhì)為住宅用地，起始價(jià)48.4億元，最高限價(jià)69億元。
NO.新區(qū)2018G07號(hào)，江北新區(qū)浦濱路以東、萬壽路以南地塊由香港置地以44.9億元競(jìng)得，未達(dá)到最高限價(jià)，折合樓面價(jià)17682元/平方米，溢價(jià)率18.47%。該地塊主要是香港置地和中海在競(jìng)爭(zhēng)，在71輪競(jìng)價(jià)期間，龍湖、萬科各出價(jià)1輪。該地塊總用地面積11.54萬平方米，容積率1.01-2.2，用地性質(zhì)為住宅用地，起始價(jià)37.9億元，最高限價(jià)53.3億元。
2. 萬科、首創(chuàng)：分別以27.34億和10.11億底價(jià)競(jìng)得上海市閔行區(qū)居住用地。
8月7日，上海市閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)MHP0-1004單元08A-03Aa地塊，被萬科以27.34億底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)21225.4元/平方米。該地塊為居住用地，出讓面積7.16萬平方米，容積率1.8，建筑面積約為12.88萬平方米。
8月7日，首創(chuàng)以10.11億底價(jià)競(jìng)得上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元08-05地塊，樓面價(jià)31115.43元/平方米。 該地塊建設(shè)用地面積18049.1平方米，建筑面積32488.38平方米的綜合發(fā)展，容積率1.8。
3. 九龍倉：經(jīng)40輪報(bào)價(jià)，34.6億元競(jìng)得杭州拱墅區(qū)宅地。
8月6日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊，其中杭政儲(chǔ)出[2018]28號(hào)慶隆單元FG01-R21-06地塊，被九龍倉以34.6億元競(jìng)得該地塊，位于“杭州樓市風(fēng)向標(biāo)”的申花板塊。申花板塊由三墩路、莫干山路—登云路、余杭塘河和古墩路圍合而成，是杭州主城區(qū)的熱門板塊。板塊內(nèi)有兩條地鐵線路，已運(yùn)營的2號(hào)線和在建的5號(hào)線，聚集銀泰城、印象城等多個(gè)商業(yè)綜合體，新房住宅成交均價(jià)4.4萬元/㎡左右，周邊二手房的成交均價(jià)在5-6萬元/㎡。2013年至今，融信、招商、九龍倉、濱江(入股熱電廠項(xiàng)目)、碧桂園、天陽等房企先后在申花拿地。慶隆單元FG01-R21-06地塊出讓面積為56316平方米，容積率為2.2，起拍樓面價(jià)24775元/平方米，地塊封頂樓面價(jià)為37124元/平方米。經(jīng)過2小時(shí)30分鐘，40輪的競(jìng)價(jià)，該地塊由趣歷有限公司（九龍倉）競(jìng)得，成交樓面價(jià)27923元/平方米，溢價(jià)率13%。因?yàn)橐浣?6602平方米公租房，配建成本按照4000元/平方米計(jì)算，實(shí)際樓面價(jià)為32862元/平方米，相較近兩年申花板塊成交宅地，樓面地價(jià)處于中等水平（申花近兩年出讓了10宗涉宅地塊，其中9宗樓面地價(jià)在3萬以上，3宗4萬+地塊。）
4. 平安集團(tuán)：35.97億競(jìng)得浙江杭州蕭山區(qū)居住用地。
8月6日，杭州蕭山區(qū)蜀山單元出讓2宗涉宅地塊，蕭政儲(chǔ)出(2018)24號(hào)地塊經(jīng)20輪競(jìng)價(jià)，最終由平安集團(tuán)以總價(jià)35.97億元競(jìng)得，未達(dá)到最高限價(jià)，樓面價(jià)1.42萬元/平方米，溢價(jià)率5.89%。本次掛牌地塊設(shè)定上限價(jià)格為50.9億元。該地塊所處的蕭山區(qū)南部臥城板塊2017年1月至2018年6月出讓5宗宅地，其中3宗1.7萬元/平方米，2宗2萬元/平方米。
5. 萬科聯(lián)合體以17億+自持15%面積+自持5年獲東莞鳳崗地塊。
8月9日，歷經(jīng)15家房企、51輪、1.5小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，萬科、中天、中交、中致聯(lián)合體以總價(jià)17億+自持15%面積+自持5年艱難斬獲鳳崗鎮(zhèn)天堂圍村地塊，折合樓面地價(jià)16965元/㎡。本次鳳崗鎮(zhèn)出讓的地塊位于鳳崗鎮(zhèn)天堂圍村，占地面積50324.9㎡，容積率≤2.0，總建筑面積約為100649.8㎡，地塊起始總價(jià)123095萬元人民幣，起始樓面價(jià)位12230元/㎡。當(dāng)?shù)貕K總價(jià)達(dá)到最高限價(jià)170757萬元人民幣，樓面地價(jià)達(dá)到16965元/㎡時(shí)，競(jìng)拍模式將由“競(jìng)價(jià)”轉(zhuǎn)為“競(jìng)自持”環(huán)節(jié)。
6. 華僑城：僅1輪競(jìng)價(jià)獲得蘇州昆山周莊鎮(zhèn)宅地，昆山8宗宅地共攬金67億元。
8月9日昆山最后出讓的昆地網(wǎng) [2018]掛字5-8號(hào)，周莊鎮(zhèn)淀南路北側(cè)、大橋路西側(cè)地塊，僅1輪競(jìng)價(jià)，由華僑城以5.9億元競(jìng)得，樓面價(jià)5050元/平方米。 該地塊出讓面積77969.4平方米，容積率大于1且小于等于1.50，起始價(jià)5.9億元，市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)7.09億元。
此次，蘇州昆山成功出讓8宗宅地，總出讓面積39.38萬平方米，總起始價(jià)63.2億元。8宗地塊分布于花橋、陸家鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)和周莊鎮(zhèn)。拿地企業(yè)分別為朗詩、廣電地產(chǎn)路勁聯(lián)合體、海倫堡、北大資源、華僑城以及國有企業(yè)昆山創(chuàng)業(yè)控股、昆山樂建住房。8宗宅地總成交價(jià)66.9億元，溢價(jià)率最高的為位于千燈鎮(zhèn)的2宗宅地，溢價(jià)率分別為20.85%及20.89%，位于張浦鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)2宗地塊溢價(jià)率0.82%、2.03%，其余地塊均為底價(jià)成交。
7. 太原大規(guī)模供地，8宗土地流拍。
8月10日，太原迎來近些年以來太原土地市場(chǎng)上史詩級(jí)的大規(guī)模土拍，參與拍賣的8宗土地總面積約為827142平方米（約1241.61畝），起拍金額多達(dá)約130億元。此次拍賣的八宗土地，所處區(qū)域較佳，交通便捷、配套齊全，地塊起拍價(jià)最低11.71億元，最高達(dá)19.63億元。其中兩塊流拍，其余六塊土地由于無人報(bào)名，未進(jìn)行拍賣。
8. 萬科：參與廈門市湖里區(qū)枋湖社區(qū)舊村整村更新。
8月8日廈門萬科與廈門市湖里區(qū)枋湖社區(qū)居民委員會(huì)簽署合作框架協(xié)議，雙方將在舊村整村更新提升方面進(jìn)行合作，廈門萬科將對(duì)林后社、安兜社的整村更新提升進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一租賃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營。
9. 雅居樂：收購物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)南京紫竹和蘭州城關(guān)51%股權(quán)。
8月8日，雅居樂雅生活召開2018中期業(yè)績會(huì)；會(huì)上，雅生活服務(wù)表示現(xiàn)已與兩家中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)南京紫竹和蘭州城關(guān)簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購其51%股權(quán)，獲管理面積約5000萬平方米。
10. 旭輝領(lǐng)寓類REITs掛牌上市，重資產(chǎn)布局加快。
8月9日，旭輝領(lǐng)寓“高和晨曦-中信證券-領(lǐng)昱1號(hào)資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃”首期發(fā)行掛牌儀式在上海證券交易所舉行。此次發(fā)行的首期產(chǎn)品規(guī)模為2.5億元，3+2年期，優(yōu)先A級(jí)9000萬元，利率5.9%，優(yōu)先B級(jí)6000萬元，利率6.5%。首期發(fā)行底標(biāo)項(xiàng)目為已實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營的旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國際社區(qū)浦江店與浦江國際博樂詩服務(wù)公寓，出租率分別為97％及85％。旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華女士在掛牌儀式上表示，REITs的二期發(fā)行已在籌備之中，將加強(qiáng)對(duì)重資產(chǎn)的持續(xù)與開發(fā)運(yùn)營，占比將由之前的30%調(diào)整到40%-50%，未來與輕資產(chǎn)部分達(dá)到1：1。
