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2019.03物流園區(qū)+是以園區(qū)為支點(diǎn)，站在區(qū)域發(fā)展格局的高度，跨地產(chǎn)、IT、金融、物流、商貿(mào)、消費(fèi)、倉儲(chǔ)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)層面上協(xié)同，為發(fā)展本區(qū)域經(jīng)濟(jì)而進(jìn)行的多種資源重新配置的新商業(yè)模式，是基于信息流、資金流、物流規(guī)?；?、集約化優(yōu)勢(shì)沿著價(jià)值鏈進(jìn)行相關(guān)多元化的戰(zhàn)略擴(kuò)張，是對(duì)既有區(qū)域傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的解構(gòu)和創(chuàng)新。這種新的商業(yè)模式和發(fā)展方式形成于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物流倉儲(chǔ)企業(yè)、商貿(mào)消費(fèi)企業(yè)、金融創(chuàng)投企業(yè)等四大類產(chǎn)業(yè)集群各自的規(guī)模擴(kuò)張與競(jìng)爭(zhēng)合作而形成的交集與互動(dòng)當(dāng)中，形成于物流與信息化、金融、供應(yīng)鏈體系互動(dòng)升級(jí)的過程中，形成于物流與制造業(yè)、農(nóng)牧業(yè)、服務(wù)業(yè)互動(dòng)發(fā)展過程中，形成于資源要素投入的優(yōu)化配置過程中。
【名詞解釋】1：什么是物流地產(chǎn)？
簡(jiǎn)單來說，物流地產(chǎn)的本質(zhì)是地產(chǎn)，它是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，同時(shí)也是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化的創(chuàng)新成果，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。事實(shí)上，“物流地產(chǎn)”的概念是由美國的普洛斯公司在上世紀(jì)80年代率先提出的，至今已有20多年的歷史。物流地產(chǎn)的主體是物流地產(chǎn)商，它們主要為客戶提供的服務(wù)包括以下四種：按照客戶需求開發(fā)物流設(shè)施和物流園區(qū)、開發(fā)倉儲(chǔ)設(shè)施、收購客戶物流配送設(shè)施并轉(zhuǎn)租給客戶、提供咨詢服務(wù)。
【名詞解釋】2：什么是“物流園區(qū)+”？
“物流園區(qū)+”是以物流產(chǎn)業(yè)集群為基礎(chǔ)，通過規(guī)模化、集約化的市場(chǎng)運(yùn)作，創(chuàng)新物流過程管理，實(shí)現(xiàn)資源要素的高效連接和優(yōu)化配置，降低流通成本，提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，推動(dòng)商品增值、組織變革和生態(tài)發(fā)展，形成以物流園區(qū)為基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)鍵要素的跨界融合新模式。概括起來，就是挖掘物流園區(qū)新的產(chǎn)業(yè)要素，創(chuàng)新物流服務(wù)過程，最終融合形成新的發(fā)展模式、聚合產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)。
1. 商住開發(fā)飽和后，地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向陸運(yùn)物流領(lǐng)域
對(duì)全國70%的二三線城市來說，商住地產(chǎn)不同于北上廣深的剛性需求，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和或泛濫，去庫存將是個(gè)長期課題。為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提高城市核心競(jìng)爭(zhēng)力，站在政府管理的角度，一定會(huì)從優(yōu)化本地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)出發(fā)，對(duì)資源比重進(jìn)行重新分配、解決布置不合理的弊端，以此來促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。因此，樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域供給側(cè)改革，將會(huì)成為地產(chǎn)領(lǐng)域的焦點(diǎn)話題。
在未來的10年里，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)占比逐步提升，新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，人口紅利持續(xù)萎縮，以電商+實(shí)體+物流綜合體為代表的新零售將迅猛崛起，進(jìn)一步?jīng)_擊實(shí)體商業(yè)、傳統(tǒng)零售業(yè)，包括奢侈品與大眾消費(fèi)品店鋪在內(nèi)的傳統(tǒng)實(shí)體商店閉店情況將日益突出，創(chuàng)客、康體、體驗(yàn)、生態(tài)農(nóng)莊等新興業(yè)態(tài)則愈將開店活躍，線上與線下從火拼會(huì)出現(xiàn)融合，商業(yè)資產(chǎn)拋售與并購趨于活躍，中國商住地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入變革與整合時(shí)期。
長遠(yuǎn)看商住地產(chǎn)行業(yè)存在的發(fā)展機(jī)遇，整個(gè)行業(yè)的供給側(cè)改革，必然要從勞動(dòng)力、土地、成本、創(chuàng)新四個(gè)方面入手；對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，必然要在服務(wù)與產(chǎn)品品質(zhì)提升中形成新的競(jìng)爭(zhēng)力，這將要求產(chǎn)品不斷向精細(xì)化、智能化、綠色化發(fā)展。
一個(gè)可以肯定的趨勢(shì)是：以陸運(yùn)物流地產(chǎn)為核心的“物流園區(qū)+”新玩法，將會(huì)在新電商+新流通+新金融=新消費(fèi)的趨勢(shì)中，如雨后春筍般脫穎而出。
2.電商滲透飽和后，商貿(mào)流通的主導(dǎo)將由新零售模式擔(dān)綱
新電商+新流通+新金融=新商業(yè)，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的大勢(shì)，未來十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠什么？中國從制造大國邁向制造強(qiáng)國的關(guān)鍵是什么?重要一環(huán)是生產(chǎn)制造端服務(wù)業(yè)的發(fā)展！過去的10年，可以說是生活消費(fèi)端服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展的10年，在這10年中，中國特色的電商化大眾化創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，使得服務(wù)鏈打穿了生活消費(fèi)端的各環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)了領(lǐng)先全球的超越；而反觀生產(chǎn)制造端，以德國為例，中國智造對(duì)比德國工業(yè)4.0，我們則與西方至少落后30年：在德國，智能化的供應(yīng)鏈貫穿了生產(chǎn)端制造的全鏈條，實(shí)現(xiàn)了定制化生產(chǎn)。德國的供應(yīng)鏈服務(wù)、金融服務(wù)、物流服務(wù)、信息服務(wù)等生產(chǎn)服務(wù)要素有機(jī)楔合，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)占GDP的比重占到50%；而與之鮮明對(duì)比的中國，相對(duì)于生活服務(wù)，生產(chǎn)服務(wù)滯后，制約了中國制造競(jìng)爭(zhēng)力。小、散亂、多等諸多生產(chǎn)服務(wù)要素存在斷裂，因而生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)占GDP比重只有15-20%。
再來看一組數(shù)據(jù)比對(duì)：我國的工業(yè)和流通企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)年周轉(zhuǎn)率只有發(fā)達(dá)國家的1/3；工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品庫存率是發(fā)達(dá)國家的2倍；工業(yè)企業(yè)物流成本占生產(chǎn)成本的比率是發(fā)達(dá)國家的2倍。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的瓶頸在物流，中國必須發(fā)展智能物流，物流人懂得制造才能更好的服務(wù)制造。
未來十年是新流通服務(wù)生產(chǎn)端的中國智造發(fā)展的十年，也新零售服務(wù)生活端的中國消費(fèi)發(fā)展的十年，在這兩個(gè)供應(yīng)鏈的大融合中，智能+金融+服務(wù)化貫穿其中。未來十年，中國要補(bǔ)齊的短板是生產(chǎn)端供應(yīng)鏈的貫穿–中國智造2025便是在這樣的背景下提出。
3.物流園區(qū)+產(chǎn)業(yè)，泛制造業(yè)的核心是打通生產(chǎn)生活兩端
與新零售服務(wù)生活端、以電商為核心提升生活資料物流效率的短供應(yīng)鏈不同，中國的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)端缺乏一個(gè)服務(wù)供給側(cè)、以金融為潤滑、以流通為核心、以信息化為手段、以提升生產(chǎn)資料物流效率為宗旨的短供應(yīng)鏈管理體系，同時(shí)更缺乏一個(gè)貫穿生產(chǎn)端到生活端、連接上游智造企業(yè)、下游消費(fèi)用戶的長供應(yīng)鏈服務(wù)體系。如何以信息自動(dòng)化技術(shù)為載體，打造一個(gè)服務(wù)生產(chǎn)端、貫穿生活端的泛制造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，是當(dāng)今地產(chǎn)與開發(fā)界、物流與商貿(mào)界、金融與投融界、信息與自動(dòng)化圈有識(shí)之士共同思考的話題。
伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策的指引下，中國物流行業(yè)蓬勃發(fā)展，特別是新零售業(yè)的迅猛發(fā)展，新流通業(yè)迅速壯大，物流從業(yè)人員與日俱增，好的公司和產(chǎn)品以及人才不斷涌現(xiàn)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中的金融、信息化、流通等各環(huán)節(jié)均在，但仍面臨痛點(diǎn)：這些企業(yè)和產(chǎn)品互相之間還缺少系統(tǒng)化連接與大規(guī)模協(xié)同，制約了工農(nóng)業(yè)泛制造業(yè)供應(yīng)鏈全鏈條的貫通和集約化。
“物流園區(qū)+”的出現(xiàn)，為這樣系統(tǒng)化連接和大規(guī)模協(xié)同提供了契機(jī)，物流園區(qū)+是以園區(qū)為支點(diǎn)，站在區(qū)域發(fā)展格局的高度，跨地產(chǎn)、IT、金融、物流、商貿(mào)、消費(fèi)、倉儲(chǔ)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)層面上協(xié)同，為發(fā)展本區(qū)域經(jīng)濟(jì)而進(jìn)行的多種資源重新配置的新商業(yè)模式，是基于信息流、資金流、物流規(guī)模化、集約化優(yōu)勢(shì)沿著價(jià)值鏈進(jìn)行相關(guān)多元化的戰(zhàn)略擴(kuò)張，是對(duì)既有區(qū)域傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的解構(gòu)和創(chuàng)新。這種新的商業(yè)模式和發(fā)展方式形成于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物流倉儲(chǔ)企業(yè)、商貿(mào)消費(fèi)企業(yè)、金融創(chuàng)投企業(yè)等四大類產(chǎn)業(yè)集群各自的規(guī)模擴(kuò)張與競(jìng)爭(zhēng)合作而形成的交集與互動(dòng)當(dāng)中，形成于物流與信息化、金融、供應(yīng)鏈體系互動(dòng)升級(jí)的過程中，形成于物流與制造業(yè)、農(nóng)牧業(yè)、服務(wù)業(yè)互動(dòng)發(fā)展過程中，形成于資源要素投入的優(yōu)化配置過程中。
基于物流園區(qū)+，將在區(qū)域經(jīng)濟(jì)體中出現(xiàn)一個(gè)貫穿生產(chǎn)端到生活端、連接上游智造企業(yè)、下游消費(fèi)用戶的長供應(yīng)鏈服務(wù)體系，完美的取代商住地產(chǎn)、物流樞紐、商貿(mào)零售等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。在地產(chǎn)、物流、金融、消費(fèi)多產(chǎn)業(yè)的剝離與再融合、解構(gòu)與重耦合、交匯與新組合的創(chuàng)新下，一個(gè)全新的以新商業(yè)地產(chǎn)為核心的供應(yīng)鏈服務(wù)產(chǎn)業(yè)模式將呈現(xiàn)在大眾面前。
4.產(chǎn)業(yè)集群為基礎(chǔ)，園區(qū)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)是規(guī)模、集約、智能
新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，區(qū)域崛起是常態(tài)！雖然遍布全國的各經(jīng)濟(jì)帶的崛起模式千差萬別，但有一點(diǎn)是相同的：新電商+新流通+新流通=新商業(yè)，這是各經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展方式的內(nèi)在聯(lián)系。從一個(gè)區(qū)域來看，哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)顯著、區(qū)域資源配置就會(huì)在哪個(gè)行業(yè)集中；就好比一個(gè)家庭有幾個(gè)兒子、哪個(gè)兒子掙錢多、資源配置就會(huì)向哪個(gè)兒子傾斜！“物流園區(qū)+”是以地產(chǎn)、物流、商貿(mào)、金融、消費(fèi)、服務(wù)六大產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展為基礎(chǔ)，通過規(guī)?；⒓s化、智能化的市場(chǎng)運(yùn)作，創(chuàng)新區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程管理，實(shí)現(xiàn)資源要素的高效連接、優(yōu)化配置、解構(gòu)創(chuàng)新，從而降低流通成本、提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率、推動(dòng)商品與商業(yè)增值、催生組織變革和生態(tài)發(fā)展，形成以物流園區(qū)為基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)鍵要素的跨界融合新模式。概括起來，就是挖掘物流園區(qū)地產(chǎn)所吸聚的新的產(chǎn)業(yè)聚合與裂變要素，創(chuàng)新生產(chǎn)端到生活端服務(wù)過程，取代原有的商住地產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)、商貿(mào)零售、金融服務(wù)等，最終融合形成新的發(fā)展模式、聚合產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)。
“物流園區(qū)+”作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的排頭兵，它具有如下六個(gè)顯著特征：
A. 園區(qū)主導(dǎo)
從物流產(chǎn)業(yè)鏈來看，物流園區(qū)所占資產(chǎn)投入比例最高，屬重資產(chǎn)投入，但盈利水平并不樂觀。發(fā)揮物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)樞紐作用，象蜘蛛織網(wǎng)一樣，提高網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)收益，通過物流業(yè)務(wù)專業(yè)化經(jīng)營，開發(fā)多元化衍生服務(wù)，締造以物流園區(qū)為核心的更加豐富、綜合的生態(tài)系統(tǒng)。
B. 效率驅(qū)動(dòng)
倉儲(chǔ)是供應(yīng)鏈管理的核心，物流園區(qū)是倉儲(chǔ)的主要載體和表現(xiàn)形式。“物流園區(qū)+”就是要發(fā)揮物流規(guī)?；M織化、集成協(xié)同作用，變革物流運(yùn)作模式，形成“樞紐+通道”新的產(chǎn)業(yè)組織模式，通過發(fā)展物流樞紐經(jīng)濟(jì)而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)增值的發(fā)展目標(biāo)。
C. 重塑商品
運(yùn)輸業(yè)是生產(chǎn)總過程的動(dòng)脈。它既是完成生產(chǎn)的必要條件，又是使產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的必要過程。因此“位移、服務(wù)”也是商品。以成本最優(yōu)化的方法，為商品提供顯著附加價(jià)值，同步實(shí)現(xiàn)商品交換價(jià)值，在服務(wù)過程中實(shí)現(xiàn)增值、增量、增利、增效。
D. 跨界融合
物流的價(jià)值就在于跨越組織邊界，貫穿人和技術(shù)資源，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品無縫增值和強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
E. 開放生態(tài)
未來的商業(yè)是無邊界的世界。開放度決定企業(yè)行業(yè)命運(yùn)。物流園區(qū)本身就是一個(gè)開放生態(tài)系統(tǒng)，輸入自然資源、人力資源、資金和信息，輸出的是商品位移、時(shí)間和空間效用、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以及物流專有資產(chǎn)。
F. 萬物互聯(lián)
物流網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)三網(wǎng)合一的發(fā)展模式可以極大地推動(dòng)中國產(chǎn)品智能制造、智能消費(fèi)，促進(jìn)商品間的互聯(lián)互通，形成萬物互聯(lián)、萬業(yè)互聯(lián)。以大數(shù)據(jù)帶動(dòng)園區(qū)發(fā)展，提升物流服務(wù)價(jià)值，加快向“智慧供應(yīng)鏈”邁進(jìn)。促使產(chǎn)業(yè)融合和創(chuàng)新空間大。
5.物流園區(qū)+什么？產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)的優(yōu)勢(shì)在于網(wǎng)絡(luò)、集約、服務(wù)
“物流園區(qū)+”要“+”什么?物流地產(chǎn)取代商住地產(chǎn)其最大的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)在于發(fā)揮自身的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)、集成優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)，去提升、改造上下游產(chǎn)業(yè)，改變?cè)械漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏和規(guī)則。因此從這六個(gè)維度來提升園區(qū)自身價(jià)值顯得尤為重要：
A. 園區(qū)+物流服務(wù)
打鐵還需自身硬，物流的本質(zhì)是基于成本、效率兩個(gè)維度為客戶提供解決方案，商業(yè)模式逐步從標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)下的降低成本擴(kuò)展為成本約束下的價(jià)值創(chuàng)新。物流量的產(chǎn)生和增長的真功夫一定下在物流業(yè)務(wù)以外，一定來源于跨界服務(wù)的有力支撐。
B. 物流園區(qū)+園區(qū)
物流園區(qū)、從業(yè)者也有一個(gè)連接、聯(lián)盟的問題，要有開放的格局，創(chuàng)新的視野，推進(jìn)物流園區(qū)跨地區(qū)、跨行業(yè)合作，建立園區(qū)互聯(lián)、規(guī)則共建、信息互通、信用互認(rèn)、資源共享、互利共贏協(xié)作機(jī)制，不斷提高園區(qū)業(yè)務(wù)的一體化、網(wǎng)絡(luò)化和規(guī)?；健?
C. 物流園區(qū)+人
在互聯(lián)網(wǎng)+和大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新時(shí)代，全方位滿足人的需求應(yīng)作為“物流園區(qū)+”的重要內(nèi)容。建立多層次多類型的物流復(fù)合型人才培養(yǎng)和服務(wù)體系。把園區(qū)打造成物流、供應(yīng)鏈知識(shí)的配送中心和物流的黃埔軍校。
D. 物流園區(qū)+供應(yīng)鏈
物流是供應(yīng)鏈流程的一部分，供應(yīng)鏈?zhǔn)俏锪髌髽I(yè)沿著價(jià)值鏈進(jìn)行毗鄰擴(kuò)張的有效外延。
E. 物流園區(qū)+雙創(chuàng)
物流園區(qū)與“眾創(chuàng)空間”就像一個(gè)硬幣的兩個(gè)面，具有高度相同的運(yùn)營模式和內(nèi)在發(fā)展邏輯。物流園區(qū)為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供土壤、基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，“雙創(chuàng)”又為物流園區(qū)發(fā)展注入新的活動(dòng)，催生出更加豐富的生態(tài)。
F. 物流園區(qū)+生態(tài)
從生產(chǎn)到生活能得到一站式服務(wù)，是未來新經(jīng)濟(jì)架構(gòu)的主旋律，物流園區(qū)本身就是一個(gè)微生態(tài)。同時(shí)它一頭連著生產(chǎn)、一頭連著消費(fèi)，為供應(yīng)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)提供環(huán)境支撐，帶動(dòng)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚。多產(chǎn)業(yè)集群對(duì)于一個(gè)地方而言，在經(jīng)濟(jì)上就像一個(gè)雪球，越滾越大，在這個(gè)集群中物流集群處于核心關(guān)鍵的地位。
6.物流地產(chǎn)四大家族，不站隊(duì)的話該怎么找到突圍之路？
談到物流地產(chǎn)行業(yè)，那就不得不介紹下當(dāng)前物流地產(chǎn)的四大家族了。
A. 外資家族
在中國物流地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)中，外資家族是占絕對(duì)主導(dǎo)地位的強(qiáng)大勢(shì)力。2003年普洛斯進(jìn)入中國，也將國際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)也帶到了全國各地，目前在整個(gè)市場(chǎng)份額里，普洛斯為首的外資應(yīng)該能占據(jù)超過80%以上的比例。目前業(yè)內(nèi)最突出的如普洛斯、嘉民、安博、蓋世里、豐樹和騰飛等。
其中說到外資物流地產(chǎn)家族，其實(shí)里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。實(shí)際上，世界范圍內(nèi)物流地產(chǎn)的老大其實(shí)是AMB安博——或者準(zhǔn)確點(diǎn)說，是安博與美國普洛斯的合并體。然后才是在新加坡上市的普洛斯，主要資產(chǎn)布局在中國、日本與巴西的“新”普洛斯。也就是說，如今我們看到的這個(gè)在中國攻城略地的普洛斯，與2003年進(jìn)入中國的那個(gè)普洛斯已經(jīng)不是一家公司了，抑或說，是“死而復(fù)生”的普洛斯。如今，普洛斯卷土重來，又開始激進(jìn)擴(kuò)張，在中國的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)高達(dá)2000萬平方米，擴(kuò)張布局甚至已經(jīng)深入到三四線城市。
B. 民營家族
目前物流地產(chǎn)民營企業(yè)的佼佼者有四家，三家位于上海，一家叫做宇培，一家叫做易商，一家叫做天地匯。一家位于杭州，叫傳化。以中國物流地產(chǎn)的巨大潛力空間，未來雄心勃勃的宇培和易商很可能后來居上，超過普洛斯、嘉民、安博這些大佬，成為中國物流地產(chǎn)的主導(dǎo)者。
為什么認(rèn)為他們兩家是佼佼者呢？首先物流地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，所以資產(chǎn)規(guī)模是直接而有效的衡量標(biāo)準(zhǔn)。宇培目前的倉儲(chǔ)物業(yè)總面積超過140萬平方米，而易商的規(guī)模也大概在150萬平方米左右，而且雙方都在外資美元的彈藥輸送下在全國疾速的攻城略地，可以說資產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展速度上不相伯仲。其次是雙方的經(jīng)營理念都比較接近海外物流地產(chǎn)商，都是以資本的出發(fā)點(diǎn)去做物流倉儲(chǔ)產(chǎn)品，最終也都是要對(duì)接資本市場(chǎng)。當(dāng)然目前業(yè)內(nèi)最突出的還有百利威、萬科等。
C. 基金家族
上面說的外資家族和民企家族，盡管最終都是希望對(duì)接資本市場(chǎng)，以資本金融化的手段和視角來操作物流地產(chǎn)，但相比起這一家族而言，前兩者對(duì)于品牌和規(guī)模要求更多，實(shí)體操作的分量更重。而基金家族，完完全全是從資本的進(jìn)入與退出來衡量物流地產(chǎn)，而且全部都是以基金杠桿化的操作方式來進(jìn)行的，其模式也有很多可以討論的地方。目前業(yè)內(nèi)最突出的有平安、萬通、復(fù)星、天賦資本等。
D. 國企家族
這支國企家族的構(gòu)成稍微復(fù)雜了一些，其中既有一些非常市場(chǎng)化操作的現(xiàn)代化企業(yè)，比如北控集團(tuán)旗下的北京建設(shè)和近來非?；钴S的深圳國際控股，都是香港上市公司，以及寶灣物流，是深圳赤灣石油基地股份有限公司旗下的物流平臺(tái)，也有一些老牌的國企龍頭，比如中儲(chǔ)股份和外高橋。另外還有一家剛準(zhǔn)備在這方面有大動(dòng)作，但是長久以來一直面貌模糊的海航集團(tuán)。
說到這里，我們有必要聊一聊最近充滿朝氣，在全國迅猛擴(kuò)張的深圳寶灣物流。對(duì)于寶灣物流的定義，應(yīng)該是擁有核心倉儲(chǔ)資產(chǎn)的全程物流服務(wù)商，是通吃整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)鏈條的，而其重中之重，就是必須擁有自己的核心倉儲(chǔ)物業(yè)，離開這個(gè)就是沙上樓閣了。大家從菜鳥網(wǎng)絡(luò)的情況完全能夠理解，核心倉儲(chǔ)資產(chǎn)就像是現(xiàn)代物流大系統(tǒng)的核心節(jié)點(diǎn)，控制這些節(jié)點(diǎn)對(duì)控制整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)有重大的戰(zhàn)略意義，因?yàn)樨浳镌诮^大多數(shù)非運(yùn)輸時(shí)間內(nèi)，都是存放在物流中心內(nèi)的，從某種意義上說，誰擁有了“核心倉儲(chǔ)資產(chǎn)”，誰就能夠?qū)}儲(chǔ)內(nèi)的貨物有更好的控制權(quán)。
在自有倉儲(chǔ)的基礎(chǔ)上，寶灣延伸出一系列業(yè)務(wù)，如倉儲(chǔ)管理、流通加工、運(yùn)輸與配送、物流金融、VMI管理、代理報(bào)關(guān)報(bào)檢等，其物流園集倉儲(chǔ)、加工、配送于一身，屬于綜合性物流園區(qū)。寶灣物流目前的主要客戶分為三類：第三方物流企業(yè)、生產(chǎn)制造型企業(yè)和電子商務(wù)企業(yè)，三類客戶占比約為55%、35%、10%。據(jù)說，未來電子商務(wù)的份額會(huì)有很大的提升，而且寶灣自己也在研究打造寶灣電子物流商務(wù)平臺(tái)和寶灣物流公共型電子商務(wù)物流平臺(tái)，有點(diǎn)不明覺厲。
摘自中物協(xié)北京物流工程設(shè)計(jì)院公眾號(hào)
