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2019.03產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，大量開發(fā)商投入其中，無論是形勢所逼，還是真心想做產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)新城，事實(shí)就是這個(gè)行業(yè)越來越受青睞，對(duì)于這么一個(gè)需要耐心和恒心，前期資金需求大，產(chǎn)業(yè)培育周期長的行業(yè)，要想修成正果似乎不是那么簡單的問題。
在園區(qū)里，不只是服務(wù)企業(yè)與人，更是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，那么，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)在運(yùn)營方面的主要問題體現(xiàn)在哪里，哪些方面存在結(jié)構(gòu)不合理呢？
01
價(jià)值體系結(jié)構(gòu)不合理
其實(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與服務(wù)，這就是核心價(jià)值體系。園區(qū)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)就是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)和科創(chuàng)服務(wù)業(yè)三位一體的服務(wù)業(yè)。無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運(yùn)營，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導(dǎo)，平臺(tái)和生態(tài)圈構(gòu)建，這些只有在輕資產(chǎn)運(yùn)營的層面才能得到解決，這一點(diǎn)和傳統(tǒng)商住地產(chǎn)主要面向個(gè)人消費(fèi)者有巨大的差異。
重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)的根本動(dòng)力源，輕重動(dòng)態(tài)平衡至關(guān)重要。現(xiàn)在一些做得不理想的園區(qū)，其通病就是，輕重失調(diào)，輕資產(chǎn)運(yùn)營功力不夠，表面上花樣繁多，內(nèi)里根基不牢靠，產(chǎn)業(yè)價(jià)值不系統(tǒng)，園區(qū)品牌不扎實(shí)，只追求大而全，脫實(shí)向虛，最終的結(jié)果是繡花枕頭一包糠，金玉其外敗絮其中。
好的園區(qū)，一定是先明確自己的核心價(jià)值體系，在這種體系的梳理與塑造中磨練出自己的核心競爭能力，結(jié)合入園目標(biāo)企業(yè)的戰(zhàn)略拓展需求，進(jìn)行針對(duì)性的系統(tǒng)價(jià)值設(shè)計(jì)和展現(xiàn)。這就是運(yùn)營的第一步，也是關(guān)鍵一步，它的核心絕不是賺快錢或者賺吆喝，而是經(jīng)過充實(shí)內(nèi)容、強(qiáng)化形象、打響品牌來提升園區(qū)真實(shí)的綜合價(jià)值，這才能為看起來不怎么賺錢的業(yè)務(wù)找到增值空間。
02
招商職能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)不合理
招商引資在很多園區(qū)都是“頭號(hào)工程”，但是，這種工程應(yīng)該是放置于運(yùn)營體系之下的結(jié)果，而不是唯一目標(biāo)，本末倒置。
縱觀全球，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律是集群化，企業(yè)發(fā)展的趨勢是專業(yè)化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)升級(jí)必須走向?qū)I(yè)化分工，鏈條化配套，市場化合作，園區(qū)化承載，平臺(tái)化協(xié)同，集群化發(fā)展。
因此，園區(qū)和目標(biāo)企業(yè)的互動(dòng)博弈過程，猶如高手過招，招招見血，拳拳到肉。企業(yè)進(jìn)入園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選擇中的百分之一，卻是企業(yè)客戶選擇的百分之百。企業(yè)要比園區(qū)更加慎重，愛你沒商量，愛一次就要愛一生，所以決策系統(tǒng)必然更加復(fù)雜和充滿變數(shù)，衡量的要素點(diǎn)難以計(jì)數(shù)。
企業(yè)以整體決策系統(tǒng)面對(duì)園區(qū)的招商引資團(tuán)隊(duì)智慧，其實(shí)是對(duì)園區(qū)招商引資團(tuán)隊(duì)的巨大考驗(yàn)，以“招商引資”為核心構(gòu)建的園區(qū)組織職能體系，并為其提供高度、廣度、深度的延展性綜合素質(zhì)提升系統(tǒng)，使保障實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)對(duì)決勢均力敵的關(guān)鍵。
好的園區(qū)運(yùn)營和招商條件包括：政策帶動(dòng)型，環(huán)境帶動(dòng)型，資源帶動(dòng)型，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型，市場帶動(dòng)型，從效果和可持續(xù)層面來看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是單打一，一損俱損。
03
運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理
諸多園區(qū)開列的所謂政策措施、財(cái)稅優(yōu)惠、一條龍服務(wù)等方面，美其名曰“360度服務(wù)”，但大多是抄襲而來，大同小異，或者濫竽充數(shù)，不疼不癢。
要明確：被招商引資企業(yè)落地園區(qū)，是有自己嚴(yán)格而精準(zhǔn)的戰(zhàn)略需求的，他們到底要什么？他們的真實(shí)痛點(diǎn)是什么這是園區(qū)決策者們必須深思熟慮，謀劃設(shè)計(jì)的問題。
要讓園區(qū)運(yùn)營者拿出運(yùn)營服務(wù)能力強(qiáng)的真憑實(shí)據(jù)是很難的，更難以精準(zhǔn)估值，因?yàn)榉?wù)內(nèi)容大致雷同，比拼的是細(xì)節(jié)和認(rèn)同，這里不存在一蹴而就的質(zhì)變，永遠(yuǎn)處在不停的量變中。
未來，園區(qū)運(yùn)營框架下的平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)不斷推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式、經(jīng)濟(jì)形態(tài)的徹底改變，更大的價(jià)值發(fā)現(xiàn)空間正在顯現(xiàn)。用實(shí)實(shí)在在的實(shí)體園區(qū)，承接其整合進(jìn)來的各類實(shí)體、虛擬、服務(wù)、投資、整合、共享、聯(lián)盟等生態(tài)圈資源，從區(qū)域開發(fā)者，向資源聚集、金融聚集、產(chǎn)業(yè)聚集的資源整合者轉(zhuǎn)變。
04
資源整合結(jié)構(gòu)不合理
園區(qū)運(yùn)營也好，園區(qū)招商也好，頂層架構(gòu)誰都會(huì)說，也可以設(shè)計(jì)得天花亂墜，但最后落地執(zhí)行時(shí)真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強(qiáng)，誰就能堅(jiān)持到最后的勝利。
在未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場上，土地、資產(chǎn)、資本、政策可能不再是價(jià)值的中心環(huán)節(jié)，而客戶、數(shù)據(jù)、圈層、資源的價(jià)值會(huì)更加凸現(xiàn)出來。
縱觀國內(nèi)園區(qū)招商引資和運(yùn)營服務(wù)的套路，重點(diǎn)招商、產(chǎn)業(yè)招商、以商招商、論壇招商、駐點(diǎn)招商等等不一而足，但成交卻極其可憐，時(shí)常掛在嘴邊的資源整合，更多的是低端低效的熙來攘往，原因在于不掌握不控制核心的決策性資源，這也是問題的根本。
因此，所謂的園區(qū)招商，必須掌握招商目標(biāo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的核心決策資源，采取“高端行動(dòng)”，然而這些，往往又不是一個(gè)園區(qū)，一個(gè)運(yùn)營商能夠做的事情了，需要更高層面的政府部門鼎力支持，無論是規(guī)格還是難度，就又上了一層臺(tái)階。
05
孵化培育體系結(jié)構(gòu)不合理
相伴成長，共生共榮，園區(qū)企業(yè)落地之后，就變成了成長和發(fā)展互動(dòng)，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，如同自我循環(huán)往復(fù)的“熱點(diǎn)雨林”，保障園區(qū)的企業(yè)的茁壯成長是園區(qū)的核心職能，教練式幫扶需要更多優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)培育資源和外部資本的介入，園區(qū)也需要承擔(dān)企業(yè)服務(wù)集中平臺(tái)式采購和集中生態(tài)化投資的責(zé)任。
未來以園區(qū)運(yùn)營者為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)投資基金將成為園區(qū)孵化培育體系中一股舉足輕重的力量，園區(qū)運(yùn)營者和產(chǎn)業(yè)投資基金可以互為因果，相輔相成，讓資本干預(yù)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群形成促進(jìn)園區(qū)繁榮，產(chǎn)業(yè)和園區(qū)的收益提升則讓園區(qū)運(yùn)營者增加更多的業(yè)績回報(bào)，形成一個(gè)基于資本邏輯的良性生態(tài)循環(huán)。
中國孵化器是從本土經(jīng)驗(yàn)孕育而出的，是真正原生且接地氣的模式，以孵化器作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的發(fā)展路徑是完全符合歷史邏輯的。孵化器實(shí)際上已經(jīng)成為“全生命周期的創(chuàng)業(yè)孵化鏈條”，這是非常契合本土化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)運(yùn)作的藍(lán)本，是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營升級(jí)的重要方向。
